Firma de escrituras de propiedad ante notario

Cuando compras, vendes, regalas o transfieres una vivienda en Estados Unidos, el documento que cambia la titularidad es la escritura (deed). Para que el condado la registre, la firma de quien transmite la propiedad tiene que estar notarizada. Aquí te explicamos qué hace el notario en ese proceso y qué no.

¿Qué es una escritura (deed)?

Es el documento por el que el propietario (grantor) transmite su derecho sobre un inmueble a otra persona (grantee). Una vez firmada y notarizada, se presenta en la oficina de registro del condado donde está la propiedad (County Recorder o County Clerk), que la incorpora al registro público.

Tipos de escritura más comunes

• Grant deed: habitual en California. El vendedor garantiza que no ha transmitido antes la propiedad a otra persona y que no tiene cargas ocultas creadas por él.
• Warranty deed: ofrece la garantía más amplia: el vendedor responde de la titularidad frente a cualquier reclamación.
• Quitclaim deed: transmite el derecho que tenga el firmante, sea cual sea, sin garantías. Si no era propietario, el comprador no recibe nada. Se usa mucho entre familiares o tras un divorcio.
• Deed of trust o mortgage: no transmite la propiedad, sino que la deja como garantía de un préstamo. Lo explicamos en documentos de préstamos e hipotecas.

Qué tipo te conviene es una decisión legal: consúltalo con un abogado o con la compañía de títulos.

Qué hace el notario

• Verifica la identidad de quien firma con una identificación válida.
• Comprueba que firma voluntariamente.
• Completa el certificado de reconocimiento de firma (acknowledgment), que es el que exigen los registros para inscribir la escritura.
• Anota el acto en su diario, en los estados que lo exigen.

La huella en California

En California, si el documento es una escritura, una quitclaim, un deed of trust u otro documento que afecta a un inmueble, el notario debe pedirte la huella del pulgar derecho en su diario. Es una medida contra el fraude inmobiliario.

Qué no hace el notario

• No redacta la escritura ni elige el tipo de escritura.
• No comprueba si el vendedor es realmente el dueño ni si la propiedad tiene deudas: eso lo hace la compañía de títulos.
• No presenta la escritura en el registro, salvo que se lo encargues aparte.
• No calcula impuestos de transmisión.

Después de la firma: el registro

Una vez notarizada, la escritura se lleva a la oficina de registro del condado. Cada condado tiene sus propios requisitos de formato y sus tasas. En California, por ejemplo, la escritura suele ir acompañada del informe preliminar de cambio de titularidad (Preliminary Change of Ownership Report), que usa el tasador del condado para el impuesto sobre la propiedad.

Si vives fuera de EE. UU. o del estado

Puedes firmar la escritura ante un notario del estado donde estés, en el consulado de EE. UU. si estás en el extranjero, o por notarización en línea si el condado acepta documentos notarizados de forma remota. También puedes dar un poder notarial a alguien para que firme por ti.

Preguntas frecuentes

Fuentes

1. Secretaría de Estado de California: Notary Public Handbook 2026 (diario y huella)
2. California State Board of Equalization: Property Ownership and Deed Recording
3. Registro del Condado de Los Ángeles: deeds
4. Nolo: Deeds FAQ

Información general revisada en las fuentes oficiales citadas. No constituye asesoramiento legal: las leyes cambian y varían entre estados.